لینک دانلود و خرید پایین توضیحات
فرمت فایل word و قابل ویرایش و پرینت
تعداد صفحات: 24
انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»
علی عباس حیاتی
مقدمه
اجاره یکی از عقود معین است که بواسطة آن، موجر منافع عین مستأجره را برای مدتزمانِ معین در مقابل اجارهبها، به مستأجر واگذار میکند. عقد اجاره دارای اوصاف ویژهای است که آن را از سایر عقود متمایز میکند، ازجملة این اوصاف، موقّت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا میکند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شرکت و … نیز در زمرة عقود موقت هستند. آنچه که عقد اجاره را از آنها متمایز میکند، این است که مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالک منافع میشود؛ در حالی که، در عقود مزارعه، مساقات، شرکت و سایر عقود موقّت، مالکیت منافع انتقال نمییابد.
با این وجود در مادة 468 قانون مدنی، قانونگذار ذکر مدت را از شرایط اساسی عقد اجاره ذکر نموده است؛ این ماده مقرر میدارد: «در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است «.. بنابراین متعاقدین لزوماً باید مدت عقد اجاره را تعیین کنند. آنچه که در این جا اهمیت دارد، این است که مدت اجاره چه زمانی خاتمه مییابد و آثار انقضاء مدت آن چیست.
بطور اجمالی اشاره مینماییم که در عقد اجاره، ممکن است متعاقدین مدت را بطور مشخص ذکر نمایند و مسلّم است که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان میپذیرد. اما گاهی متعاقدین مدت اجاره را ذکر نمیکنند و یا این که مقداری از منفعت را به شیوة دیگری، از جمله بیان مسافت تعیین میکنند؛ که در مورد اخیر، نظامهای حقوقی مختلف، برای پاسخگویی به آن راههای متفاوتی ارائه نمودهاند. به همین منظور، ما در این تحقیق، با بررسی موضوع در حقوق ایران به حقوق مصر و فرانسه نیز مراجعه نمودهایم تا ببینیم که در آن دو نظام حقوقی، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد کرده است.
بنابراین، مباحث را در دو قسمت بررسی نمودهایم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنین در میان این مباحث به موضوعاتی چون تمدید اجاره و تجدید اجاره نیز اشاره نمودهایم.
مبحث اول : انقضاء مدت اجاره
در عقد اجاره، مستأجر برای مدت زمان معینی، مالک منافع عینِ مستأجره میشود و با پایانیافتن عقد، مستأجر هیچگونه حقی بر عینِ مستأجره ندارد. بطورکلی میتوان گفت که با انقضاء مدت عقد، رابطة استیجاری میان موجر و مستأجر پایان میپذیرد. اما با وجود این، قانونگذاران نظامهای حقوقی مختلف، بنا به مصالح اقتصادی و اجتماعی، مقرراتی را وضع نمودهاند که در دید اول با اصول اولیة حقوق ناهمگون به نظر میرسد. البته در این نوشتار امکان بررسی قوانین خاص حقوق بیگانه به دلایل مختلف وجود ندارد. در این راستا بهتر است ببینیم که نظام حقوقی مصر در خصوص پایانپذیرفتن مدت عقد اجاره چه مقرراتی را وضع نموده است و سپس همین موضوع را در حقوق فرانسه بررسی نماییم، آنگاه به حقوق کشور خودمان بر میگردیم و این موضوع را هم از لحاظ قواعد عمومی و هم از لحاظ قوانین خاص بررسی مینماییم.
1ـ حقوق مصر
متعاقدین عقد اجاره، معمولاً مدت عقد را به یکی از شکلهای زیر تعیین میکنند:
1- مدتی را تعیین میکنند که با انقضاء این مدت عقد اجاره، پایان میپذیرد.
2- مدتی را تعیین میکنند که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان میپذیرد؛ مشروط بر این که یکی از متعاقدین، قبل از انقضاء مدت و در موعد مقرر، به طرف دیگرِ عقد، پایان عقد را اعلام کرده باشد.
3- مدت معینی را برای عقد تعیین میکنند که همین مدت معین به موعدهای محدودتری تقسیم میشود و اگر یکی از از متعاقدین بخواهد به عقد اجاره پایان دهد، باید قبل از انقضاء هرکدام از موعدها، به طرف دیگر عقد، پایان عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت با شروع موعد بعدی، امکان پایاندادن به عقد اجاره تا پایانپذیرفتن آن وجود نخواهد داشت؛ مثلاً، عقد اجارهای برای مدت 9سال منعقد میشود که این مدت 9سال، به 9 قسمت یکساله تقسیم میشود و متعاقدین شرط میکنند که هرکدام از آن دو حق خواهد داشت، قبل از انقضاء هرکدام از موعدهای یکساله، به طرف دیگرِ عقد، پایان مدت عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت، با انقضاء موعد یکسال و عدم اعلام پایان عقد، عقد اجاره تا مدت یکسال دیگر لازم خواهد شد.[1]
اکنون هر کدام از مباحث فوق را جداگانه بررسی مینماییم.
اول ـ تعیین مدتی که با انقضاء آن عقد اجاره، پایان میپذیرد.
عقد اجاره با انقضاء مدتی که متعاقدین تعیین نمودهاند، پایان مییابد؛ لیکن اگر با انقضاء این مدت، مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند و در صورتی که موجر به این امر راضی باشد عقد اجاره تجدیدضمنی میشود. بنابراین، بحث راجع به پایان مدت عقد دو صورت پیدا میکند:
الف ـ پایان عقد اجاره با انقضاء مدت:
مادة 598 قانون مدنی مصر[2] میگوید: «عقد اجاره با انقضاء مدتی که در عقد تعیین شده است پایان مییابد؛ در این صورت نیازی به اعلام پایان عقد و تقاضای تخلیة عین مستأجره توسط مستأجر نیست «.
بنابراین، میبینیم وقتی‌که متعاقدین در تعیین مدت معینی برای عقد اجاره به توافق میرسند، عقد مذکور با انقضاء مدت، پایان میپذیرد؛ زیرا، آنان خواستهاند که با انقضاء مدت، برای پایاندادن به رابطه استیجاری، احتیاج به هیچ امر دیگر نباشد. بنابر این، اگر مدت مذکور، منقضی شود و مستأجر بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی بماند، ید او امانی نبوده، بلکه از آن تاریخ، غاصب محسوب میگردد و میتوان از محکمة صالح، خلعید او را تقاضا نمود و مستأجر غاصب برای مدتزمانی که بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی مانده است، ملزم به پرداخت اجرةالمثل میگردد.
ب ـ تجدیدضمنی عقد اجاره «Tacite Reconduction»[3]
مادة 563 قانون مدنی مصر مقرر میدارد: «اگر بعد از انقضاء مدت اجاره، مستأجر همچنان عینمستأجره را در اختیار گیرد و به انتقاع از آن ادامه دهد و موجر نیز به این امر رضایت داشته باشد؛ عقد اجاره با همان شرایط موجود در قرارداد قبلی تجدید میشود، که مدت آن «مدت متعارف»[4] است «.
از این ماده برداشت میشود که اگر مدت اجاره محدود و مشخص باشد و این مدت تمام شود؛ ولی آن مستأجر، همچنان در عین مستأجره باقی بماند و از آن استیفاء منفعت کند و موجر هم به این عمل اعتراض نکند و از اوضاع و احوال چنین برآید که رضایت دارد، عقد اجارة جدیدی به وجود میآید که اساس آن ایجاب و قبول ضمنی است. ایجاب مستأجر با بقاء او در عین مستأجره است و قبول موجر با عدم اعتراض او.[5]
تشخیص این که آیا واقعاً عقد اجارهتجدیدشده است یا خیر، با محکمه است و این، قاضی است که باید تشخیص دهد که با ایجاب و قبول ضمنی، عقد اجارهتجدیدشده است و یا اینکه موجر به بقاء مستأجر در عین مستأجره رضایت نداشته و عمل مستأجر غاصبانه است (که در این صورت هیچ رابطة قراردادی در بین نیست) یا این که مستأجر قصد تجدید اجاره نداشته و علت بقاء او در عین مستأجره مشکلاتی از قبیل مریضی، عسروحرج و … بوده است (که در این جا نمیتوان بقاء مستأجره را ایجاب ضمنی دانست و در این صورت موجر نمیتواند مطابق شرایط قرارداد قبلی اجاره، از مستأجر مطالبة اجرةالمسمی نماید، بلکه اجارهبهای زمان بعد از مدت عقد اجاره، اجرةالمثل است). بنابراین، تجدیدضمنی اجاره با موردی که اجاره تجدید نمیشود، در دو حالت با هم متفاوت هستند:
1- مدت، در مواردی که اجاره تجدید نمیشود، زمانی است که مستأجر در عین مستأجره باقی است، نه مدت زمانی که عرف آن را مشخص میکند یا مدت زمانی که برای پرداخت اجارهبها مقرر گردیده است.
2- عوضی، در موردی که عقد اجاره تجدید نمیشود، برای موجر هیچ امتیاز و اولویتی ایجاد نمیکند؛ بنابراین، توقیف و بازداشت آن امکانپذیر نیست. در صورتی که اگر اجاره را تجدیدشده بدانیم، اجارهبهایی که مستأجر ملزم به پرداخت آن است، قابل توقیف و بازداشت از سوی موجر است و برای او یک حق اولویت ایجاد میکند.[6]
ـ مواردی که عقد اجاره، تجدیدضمنی نمیشود:
از آنچه گفته شد چنین برمیآید که اگر مدت عقد اجاره پایان یابد و مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند، عقد اجاره همیشه تجدید نمیشود. به عنوان نمونه به بعضی از مواردی که عقد اجاره قابلیت تجدیدضمنی ندارد اشاره میکنیم:
انقضای مدت اجاره